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2007, DU - DF 56 - Déclassement des lots de volume occupés par les locaux commerciaux exploités par la Société Carrefour au 8, avenue du Général-Sarrail (16e). - Signature d’un protocole en vue de la cession à la Société Carrefour des locaux commerciaux qu’elle exploite, 8, avenue du Général-Sarrail (16e), et de la constitution éventuelle d’une servitude de stationnement sur une partie du parking Auteuil après 2011. Cession d’un ensemble immobilier commercial situé 8, avenue du Général-Sarrail (16e).


M. Yves CONTASSOT, adjoint, pr�sident. - Nous passons � l?examen du projet de d�lib�ration DU - DF 56 sur lequel un amendement n� 4 a �t� d�pos� par le groupe ?Les Verts?. Il s?agit du d�classement des lots de volume occup�s par les locaux commerciaux exploit�s par la soci�t� ?Carrefour? au 8, avenue du G�n�ral-Sarrail.

La parole est � M. BLET.

M. Jean-Fran�ois BLET. - Monsieur le Maire, c?est le retour des soldes. Profitez des �trennes de la Maire de Paris.

En ce d�but d?ann�e 2007, nous est propos� la vente d?un terrain et la servitude d?utilisation d?un parking, porte d?Auteuil, au b�n�fice du groupe de grande distribution ?Carrefour? qui y exploite d�j� un hypermarch�.

Prix de vente pour le terrain de l?hypermarch� et de la station service : 46 millions d?euros, et pour la servitude d?utilisation du parking : 4,6 millions d?euros, soit au total 50,6 millions d?euros.

Deux questions se posent :

Premi�re question : Faut-il vendre le patrimoine municipal ?

Depuis le d�but de la mandature, la Mairie de Paris a en effet entrepris la vente d?un patrimoine jug� inutile. Affirmer que ce patrimoine est inutile pour la Ville est faux. Quel qu?il soit, il rapporte en effet une somme � la Ville s?il est lou�. Les contrats de location peuvent �tre ren�goci�s et cela peut constituer d?excellentes op�rations pour la Ville. Ce patrimoine n?est consid�r� comme inutile que parce que la Ville n?en fait pas usage directement. La Mairie de Paris vend en fait ses bijoux de famille pour r�aliser des profits � court terme. Promesse ayant �t� faite de ne pas augmenter les imp�ts durant la mandature, votre adjoint aux Finances cherche des liquidit�s. D?o� la multiplication des ventes du patrimoine municipal. En 2006, elles ont ainsi rapport� 125 millions d?euros. En 2007, elles devraient rapporter selon les pr�visions du budget primitif, 129 millions d?euros. Les principaux b�n�ficiaires en sont les promoteurs, en particulier les promoteurs commerciaux. Beaugrenelle a ainsi �t� brad� � ?Apsys? en 2006 pour 18,3 millions d?euros. Au tour aujourd?hui de ?Carrefour?.

La deuxi�me question est donc : qui de ?Carrefour? ou de la Ville fait une bonne op�ration ?

Pour le savoir, il convient de comparer le prix de la cession avec le chiffre d?affaires de l?hypermarch�. Dans la promotion commerciale, il est consid�r� qu?un loyer supportable ne doit pas d�passer 12 % du chiffre d?affaires annuel du commerce consid�r�.

Pour y voir clair, nous aurions besoin de conna�tre le chiffre d?affaires du ?Carrefour? de la porte d?Auteuil. Or, ce renseignement essentiel n?est nullement mentionn� dans le projet de d�lib�ration. Il a donc fallu que nous partions � la p�che aux renseignements. Qu?avons-nous trouv� ? Que l?hypermarch� ?Carrefour-Auteuil? est une affaire qui marche tr�s bien. Selon les consid�rants de l?avis du Conseil de la concurrence n� 98-1-06 du 5 mai 1998, l?hypermarch� de la porte d?Auteuil est, je cite, ?en concurrence avec les commerces de proximit� de cet arrondissement. Cet hypermarch� facile d?acc�s et situ� en zone peu dense en commerce �tant particuli�rement attractif?. Le chiffre d?affaires annuel �tait estim� toujours en 1998, � 800 millions de francs, soit 121,7 millions d?euros de l?�poque. Pour avoir le chiffre d?affaires 2006, nous avons appliqu� un taux d?actualisation qui tient compte d?une inflation � 2 % annuelle, et d?une progression du chiffre d?affaires de 2%, soit une croissance annuelle de 4 %. Le chiffre d?affaires pour 2006 est ainsi estim�, apr�s r�actualisation, � 166,5 millions d?euros.

Un loyer annuel repr�sentant 12 % du chiffre d?affaires annuel, correspond � 20 millions d?euros. C?est 11,4 fois plus que les 1,75 million d?euros per�us annuellement par la Ville. La redevance annuelle �tait d�j� ainsi un v�ritable cadeau, ne repr�sentant que 1% du chiffre d?affaires annuel.

Au lieu de vendre, la Ville aurait donc d� ren�gocier son loyer en fonction du chiffre d?affaires. Les 50,6 millions de la cession pourraient alors �tre r�cup�r�s en 2 ans et demi.

Au lieu de cela, la Ville a pr�f�r� calculer son prix de vente sur le loyer actuel qui est largement au dessous du prix normal du march�.

En consid�rant un loyer �quivalent � 12 % du chiffre d?affaires, le prix de cession propos� aurait d� �tre infiniment sup�rieur.

La m�thode de calcul dans l?immobilier consiste en effet � appliquer au loyer annuel un taux de capitalisation. Ce taux de capitalisation est compris entre 5 et 8 %.

Appliqu� au loyer annuel, donc aux 20 millions de loyer potentiel c?est un prix de cession compris entre 250 millions et 396 millions qui aurait d� �tre r�clam� � ?Carrefour?.

Au lieu de cela, le calcul r�alis� par les ?experts? qui ne sont en fait que des commercialisateurs, ne prend en compte que le loyer vers� � la Ville de Paris, qui s?�l�ve � 1,75 million d?euros, suivant un taux de capitalisation de 3,3�%.

Le nouveau loyer th�orique, appliqu� par ?Carrefour? dans ses centres commerciaux aux petits commer�ants locataires de ses galeries marchandes est de 12 % de leur chiffre d?affaires annuel.

En cons�quence, 12 % des 165 millions de chiffre d?affaires annuel du ?Carrefour? de la porte d?Auteuil repr�sentent bien un loyer th�orique appliqu� par ?Carrefour? de 20 millions d?euros par an.

En appliquant un taux de rentabilit� de 8 % sur ce loyer annuel, le prix de vente ressort � 250 millions d?euros, et si l?on applique un taux de 5 %, qui pr�side actuellement aux investissements r�alis�s par des fonds �trangers en France, le prix de vente ressort � 400 millions d?euros.

Si 12 % vous para�t trop �lev�, compte tenu des marges de la Grande Distribution, le m�me calcul avec un taux d?effort annuel pour payer un loyer ne repr�sentant que 4 % du chiffre d?affaires annuel de 165 millions d?euros donne un loyer raisonnable de 6,6 millions d?euros. Avec un taux de capitalisation de 8 %, nous sommes � un prix de 82,5 millions d?euros et � 5 % nous sommes m�me � 132 millions de prix de cession.

Ce qui est tr�s �loign� des 50,6 millions du prix cadeau fait � ?Carrefour?.

En r�sum�, si l?on maintient l?erreur qui consiste � vendre � un locataire au prix que vous vendriez � un investisseur ext�rieur, cela revient � donner � ?Carrefour? un bien immobilier qui rapporte du 13 % par an !

A Paris, c?est le jack pot !

?Carrefour?, groupe d�j� opulent, r�alise ainsi une affaire extr�mement rentable en achetant un terrain 5 � 8 fois moins cher que les prix du march�.

Qu?en pensent les Parisiens � qui l?on fait croire que les cessions des bijoux de famille sont des exemples de bonne gestion ?

Cerise sur le g�teau : la servitude perp�tuelle d?usage des niveaux 2 et 3 du parking soit la bagatelle de 745 places. ?Carrefour? est ainsi certain de pouvoir disposer de places de parking suffisantes pour sa client�le, sans avoir � en assumer l?entretien. Comme � Beaugrenelle o� l?on a vendu les tours mais gard� la dalle, les sources de profits sont privatis�es mais les charges restent dans le giron municipal. ?Carrefour? ne sera tenu de participer qu?en cas de travaux d?investissement et non pour les travaux d?entretien. C?est parfaitement aberrant.

Monsieur le Maire, ces affaires ne sont gu�re glorieuses.

L?int�r�t public n?est pas l?int�r�t du court terme, et il serait urgent de s?entourer pour de telles op�rations, extr�mement sp�cialis�es, �loign�es des comp�tences usuelles de la Ville, de vrais professionnels rompus � ces montages complexes.

En cons�quence, nous vous demandons le retrait du projet de d�lib�ration afin que les chiffres avanc�s puissent �tre r�vis�s conform�ment � la r�alit� et � la l�galit�.

M. Yves CONTASSOT, adjoint, pr�sident. - Monsieur NAJDOVSKI, vous avez la parole.

M. Christophe NAJDOVSKI. - Ce projet de d�lib�ration a pour objet la cession au groupe de grande distribution ?Carrefour? de locaux commerciaux appartenant � la Ville de Paris, situ�s 8, avenue du G�n�ral-Sarrail dans le 16e arrondissement. Ces locaux commerciaux ont une surface de 15.720 m�tres carr�s et comportent notamment un magasin et une sta-tion-service � l?enseigne ?Carrefour?.

La Ville de Paris et ?Carrefour? se sont mis d?accord pour fixer le prix de la cession � 46 millions d?euros. Le groupe ?Carrefour? est �galement dispos� � verser 4,6 millions d?euros afin d?acqu�rir une servitude perp�tuelle d?usage du parking situ� sous le centre commercial et g�r� par la S.A.E.M.E.S.

Le prix global de la transaction a �t� fix� � 50,6 millions d?euros.

Dans le cadre de la convention d?occupation actuelle du centre commercial, la Ville re�oit 1.755.460 euros de Carrefour annuellement.

Par ailleurs, Carrefour verse une redevance annuelle de 1.269.500 euros � la S.A.E.M.E.S., redevance dont la Ville r�cup�re environ 20 % du montant, soit 253.900 euros.

La location du local commercial et du parking � Carrefour rapporte ainsi annuellement 2.009.360 euros � la Ville de Paris.

Sur la base des conventions actuelles, la Ville de Paris aurait r�cup�r� les 50,6 millions d?euros rapport�s par la cession et le renoncement � la servitude de stationnement propos� au bout de 25 ans. En ren�gociant les conventions, lorsque celles-ci auraient atteint leur terme, la Ville de Paris aurait pu augmenter sensiblement le co�t des redevances. En 20 ans, voire moins, les nouvelles redevances auraient pu rapporter l?�quivalent du produit per�u aujourd?hui.

Le choix de la cession est ainsi le choix du profit � court terme.

Ce choix pourrait �tre concevable s?il s?agissait d?affecter les sommes per�ues � des mesures d?urgence, telles que le d�veloppement de l?h�bergement pour les sans domicile fixe.

Le contrat de mandature pr�voyait d?augmenter les places pour les sans domicile fixe de 500 par an. Or, ce qui devait �tre r�alis� chaque ann�e l?a �t� en six ans. Il reste deux ans pour rattraper le retard.

En cons�quence, Jean-Fran�ois BLET, Fran�ois FLORES et les �lus Verts proposent l?amendement suivant au projet de d�lib�ration n� 3 : l?ajout d?un article :

?Article 10 : les 50,60 millions d?euros produits par cette cession seront affect�s � une ligne sp�cifique du compte foncier destin� � financer des programmes d?h�bergement durable adapt� pour les sans domicile, permettant ainsi de rattraper le retard pris depuis le d�but de la mandature.?

Je vous remercie.

M. Yves CONTASSOT, adjoint, pr�sident. - Merci.

M. SAUTTER a la parole pour r�pondre.

M. Christian SAUTTER, adjoint, au nom de la 1�re Commission. - Merci, Monsieur le Maire.

Christophe NAJDOVSKI a expos� tr�s clairement le fond du d�bat qui est la vente, par la Ville de Paris, d?un bien qui lui est inutile parce qu?il n?y a aucune raison que les Parisiens soient propri�taires d?un magasin et d?une station-service.

M. NAJDOVSKI, au nom du groupe ?Les Verts? pose deux questions. La premi�re question porte sur l?�valuation et la deuxi�me question sur l?affectation. En ce qui concerne l?�valua-tion, je rappelle d?abord que nous sommes li�s par une convention qui expire en 2014. Si nous ne faisions rien, nous continuerions � percevoir une redevance de 1,56 million d?euros pour l?occupation du domaine public par ce centre commercial. La question pos�e est : cette valeur est-elle sous-estim�e ? La r�ponse est oui. D?apr�s une �tude dont nous disposons, la vraie valeur, le vrai loyer du terrain serait de l?ordre de 2,3 millions d?euros. Ces �valuations ne sont pas d?une pr�cision extr�me, mais on est sensiblement au-dessus de la redevance pay�e. Nos pr�d�cesseurs avaient probablement mal n�goci�, mais nous sommes dans des ordres de grandeur comparables.

En ce qui concerne l?�valuation, celle qui avait �t� faite �tait de l?ordre de 40 ou 42 millions d?euros. Gr�ce � la n�gociation qui a �t� men�e par les services de la Direction des Finances que je cite au passage pour les f�liciter, nous sommes arriv�s � ce chiffre de 50,6 millions d?euros dont M. NAJDOVSKI a parl�. Sur le premier point, je pense que nous n?avons pas sacrifi� le long terme au court terme. Je pense que nous avons r�cup�r�, sur la vente d?un bien inutile, une somme financi�re qui est importante et qui est plus importante que celle qui r�sultait d?estimations faites par des professionnels.

Sur l?affectation, c?est la deuxi�me question, M. NAJDOVSKI a eu tout � fait raison de dire que nous devions faire un gros effort pour l?h�bergement d?urgence des personnes sans domicile fixe. Gis�le STIEVENARD, � c�t� de moi, �videmment, qui m�ne cette bataille tous les jours est tout � fait d?accord sur ce principe. Je rappelle que dans le budget primitif de 2007, que la majorit� a vot� au mois de d�cembre, nous avons pr�vu des financements importants en la mati�re. En regard de ces financements, nous avons mis des recettes, 125 ou 126 millions d?euros de recettes venant de la vente de biens inutiles, y compris parce que cette affaire n?a pas �t� d�couverte le 1er janvier, y compris la vente � Carrefour de ce centre commercial et de cette station-service.

Je comprends donc parfaitement l?intention tr�s louable du groupe des ?Verts? de renforcer l?effort financier pour d�velopper l?h�bergement d?urgence. Le Maire s?est exprim� � plusieurs reprises � cet effet, mais on ne peut pas compter le m�me argent deux fois, c?est-�-dire que les 50 et quelques millions d?euros font partie des 125 millions d?euros qui sont inscrits en recette du budget 2007. On ne peut pas les mobiliser une deuxi�me fois pour des d�penses suppl�mentaires.

Je pense que nous aurons l?occasion de revenir sur ce d�bat, dans la discussion du budget suppl�mentaire que nous examinerons en juillet 2007. Certains groupes de la majorit� ont su, avec talent, faire en sorte que l?on mobilise de plus en plus d?argent pour cette cause parfaitement importante.

Bref, je ne peux que demander le rejet de l?amendement parce qu?en fait cet argent est d�j� consacr� � la politique du logement social, � la politique de lutte contre l?habitat insalubre ou � la politique de l?h�bergement d?urgence. Cet argent est d�j� affect� � cela. On ne peut pas l?affecter une deuxi�me fois.

M. Yves CONTASSOT, adjoint, pr�sident. - Merci.

Je mets aux voix, � main lev�e, l?amendement n� 4.

Qui est pour ?

Qui est contre ?

Qui s?abstient ?

L?amendement n� 4 est rejet�.

Je mets aux voix, � main lev�e, le projet de d�lib�ration DU - DF 56.

Qui est pour ?

Qui est contre ?

Qui s?abstient ?

Le projet de d�lib�ration est adopt�. (2007, DU - DF 56).

Février 2007
Débat
Conseil municipal
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