Libell� de la question :
"Paris compte actuellement plus de trois millions de m�tres carr�s de bureaux vides, alors que plusieurs dizaines de milliers de familles sont dans l'attente d'un logement. Or, la Municipalit� parisienne porte une lourde responsabilit� dans ce domaine puisqu'elle a autoris� la r�alisation de la majeure partie de ces bureaux, notamment entre 1985 et 1990.
Au regard de cette situation, seules des mesures fortes permettront d'engager une r�sorption de ce surstock.
Aussi, M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens demandent-ils � M. le Maire de Paris la r�vision du programme de la Z.A.C. "Paris-Seine-Rive gauche" qui pr�voit la r�alisation de 900.000 m�tres carr�s de surfaces de bureaux.
Par ailleurs, ils rappellent que le rapport "DARMON" a fait appara�tre que 400.000 m�tres carr�s de bureaux vides pourraient �tre rapidement transform�s en logements dans la Capitale, soit pr�s de la moiti� des bureaux vides recyclables en France.
M. Georges SARRE et les membres du groupe du Mouvement des citoyens demandent � M. le Maire de Paris qu'un protocole exemplaire entre l'Etat et la Ville de Paris soit mis en oeuvre pour la reconversion de bureaux en logements. Pr�s de 8.000 logements de 50 m�tres carr�s pourraient ainsi �tre r�alis�s.
Enfin, ils souhaitent disposer d'un bilan (arrondissement par arrondissement) des mesures, jusqu'ici symboliques, mises en oeuvre par la Ville de Paris pour la transformation de bureaux en logements (programme d�cid� en juin 1993) ainsi que des reconversions pr�vues dans ce cadre.
R�ponse (M. Michel BULT�, adjoint) :
"Le chiffre mis en avant selon lequel 3.000.000 de m�tres carr�s de bureaux vides existeraient � Paris est d�nu� de tout fondement.
L'existence d'un stock de bureaux vides est, cependant, une r�alit� � Paris et en Ile-de-France, la cause essentielle de cette situation tenant � l'�volution de la conjoncture �conomique et � la crise du secteur de l'immobilier.
Il est tout � fait infond� de faire porter � la Municipalit� parisienne une responsabilit� dans cette situation, du fait qu'elle aurait autoris� la construction des bureaux en cause. De telles autorisations r�sultent en fait de l'application des r�gles d'urbanisme et dans ce cadre, une municipalit� ne dispose pas d'un pouvoir arbitraire lui permettant de s'opposer � des projets qui seraient par ailleurs r�glementaires.
En fait, d�s 1993, la Ville a men� une action visant � favoriser par tous les moyens la conversion de locaux de bureaux en logements.
Avant de retracer les axes de cette action, il convient tout d'abord de souligner quelle est la r�alit� des choses en ce qui concerne l'�volution des bureaux � Paris depuis 1989.
Il est n�cessaire � cet �gard de se r�f�rer � la notion de production nette de bureaux, c'est-�-dire le solde r�sultant de la diff�rence entre les bureaux construits et les bureaux d�molis au cours de la m�me p�riode. Ce solde est d'autant plus important qu'une bonne partie des bureaux construits � Paris le sont dans le cadre du syst�me de C.O.S. de fait qui permet de reconstituer apr�s d�molition les surfaces existantes � condition expresse de ne pas augmenter la part des bureaux de celles-ci.
Le solde net de bureaux cr��s au cours de la p�riode 1989 � 1994 a connu l'�volution suivante : ce solde a oscill� de 1989 � 1992 entre des valeurs situ�es de 100 � 200.000 m�tres carr�s par an ; un fl�chissement tr�s net a depuis �t� observ� (87.000 m�tres carr�s en 1993, 39.000 m�tres carr�s en 1994). Sur les neuf premiers mois de l'ann�e 1995, a �t� constat� un ph�nom�ne nouveau ; la destruction de surfaces de bureaux a exc�d� les cr�ations et le solde est devenu n�gatif, soit- 21.000 m�tres carr�s.
Les actions men�es par la Ville pour inciter � la transformation de bureaux en logements ont port� d'une part sur le Plan d'occupation des sols et d'autre part sur le montage d'op�rations exemplaires destin�es � avoir un effet d'entra�nement sur le secteur priv�.
Un certain nombre de modifications ont �t� introduites dans le P.O.S. au cours de la m�me p�riode qui ont conduit � limiter les possibilit�s de cr�ation de bureaux.
En ce qui concerne les C.O.S. applicables, la r�vision du P.O.S. adopt�e en novembre 1994 a conduit � baisser de fa�on sensible le C.O.S. bureau dans la quasi totalit� des secteurs de Paris : cette baisse a pour cons�quence de r�duire de 50 %, 33 % ou 25 % selon les zones la capacit� de produire du bureau.
De plus, les m�mes C.O.S. abaiss�s ont �t� appliqu�s � l'activit� en �tage, ceci afin d'�viter la cr�ation de fausses surfaces d'activit�s destin�es en fait � devenir du bureau.
Dans le cadre du C.O.S. de fait (mode de construction qui permet de reconstituer les surfaces existantes sur un site surdensitaire), plusieurs �volutions sont intervenues :
- d�s l'institution de ce m�canisme dans le P.O.S. de 1989, il �tait pr�vu que le pourcentage de bureaux admis dans le cadre d'un projet ne pouvait d�passer le pourcentage de bureaux existants ;
- en mai 1992, ont �t� introduits deux verrous suppl�mentaires : l'impossibilit� de diminuer la proportion existante d'habitation et l'obligation de tenir compte des situations juridiques d'affectation au sens de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, ce qui de fait conduit � obliger � cette occasion � restituer � l'habitation des surfaces irr�guli�rement transform�es.
Cette �volution du P.O.S. conduit en fait, dans l'ensemble des secteurs classiques de Paris, � emp�cher l'augmentation de la capacit� de cr�ation de surfaces neuves de bureaux ; en revanche, la modernisation du parc existant reste possible � condition qu'aucune augmentation de surfaces ne soit enregistr�e.
De plus, des dispositions ont �t� prises pour r�duire les contraintes qui pouvaient rendre plus difficiles les op�rations de transformation en logements de locaux existants. Une contrainte forte �tait celle qui �tait li�e aux obligations en mati�re de stationnement.
Dans ce domaine, le fait de transformer des bureaux en logements entra�nait l'obligation d'acheter des places de stationnement ou d'acquitter une taxe en la mati�re. Il a �t� d�cid� par d�lib�ration de septembre 1993 de ramener le montant de cette taxe au niveau symbolique de 10 F, puis toute obligation a �t� supprim�e dans le cadre de la r�vision du P.O.S. approuv�e en novembre 1994.
Outre ces mesures d'incitation g�n�rale, des actions ont �t� men�es par la Municipalit� pour donner l'exemple, d�s 1993, d'une politique de transformation d'immeubles de bureaux en logements. Cette politique a �t� illustr�e notamment par l'op�ration symbolique de lib�ration d'un immeuble de bureaux de la Ville de Paris occup� par la Sous-direction du Logement au 50, rue de Turbigo (3e) pour le rendre � l'habitation.
La politique de transformation engag�e actuellement a d'ores et d�j� conduit au r�sultat suivant : 71.385 m�tres carr�s de locaux comportant auparavant des bureaux ou des activit�s sont en cours de r�alisation ou d�j� r�alis�s � l'initiative de la Municipalit�.
Une liste des op�rations de transformation de bureaux ou d'activit�s d'initiative municipale figure en annexe.
Cette action va se poursuivre puisque l'objectif, dans les toutes prochaines ann�es, est de d�passer ce chiffre et d'atteindre 100.000 m�tres carr�s.
Comme cela a �t� indiqu� ce matin par M. le Maire, la Ville souhaite, d'ici l'an 2000, aller encore plus loin, dans le cadre d'une action qui serait soutenue par l'Etat et permettre la reconversion en logements sociaux de 100.000 m�tres carr�s suppl�mentaires de bureaux.
En parall�le aux efforts engag�s par la Municipalit� dans ce domaine, il a pu �tre constat� de fa�on g�n�rale � travers les autorisations de permis de construire une certaine �volution dans le secteur priv� en ce qui concerne la transformation en habitation de locaux ayant une autre destination. Dans le cadre de ces autorisations, la surface transform�e est pass�e d'environ 20.000 m�tres carr�s (soit une centaine d'op�rations) en 1992 et 1993 � 61.000 m�tres carr�s (correspondant � environ 200 op�rations) en 1994. Cette tendance s'est poursuivie en 1995 (46.000 m�tres carr�s sur les trois premiers trimestres).
Une s�rie d'op�rations significatives dans ce domaine figure en annexe.
Outre ces transformations d'immeubles, d'autres op�rations priv�es commencent � �tre �tudi�es dans le cadre de d�molitions-reconstructions en C.O.S. de fait, qui ont pour cons�quence de r�duire sensiblement le bureau sur un site donn� au profit de l'habitation. La plus significative autoris�e � ce jour concerne l'ensemble immobilier de la B.N.P. situ� 11 � 17, boulevard Barb�s et 22 � 32, rue de Clignancourt (18e) qui vise � r�aliser 174 logements, soit 13.800 m�tres carr�s alors que le terrain ne comportait � l'origine que des bureaux.
Des �volutions du secteur priv� dans ce domaine sont donc constat�es et la Ville mettra en oeuvre tous les moyens pour donner � ce mouvement une ampleur plus importante. Elle appuiera de plus l'�tude de toutes mesures l�gislatives que l'Etat pourrait examiner pour que des incitations fortes existent afin de favoriser les transformations de bureaux en logements.
Il faut souligner enfin que la r�ussite de cette politique repose parall�lement sur la n�cessit� pour la Capitale de se doter d'un parc tertiaire moderne localis� dans un secteur sp�cifique de Paris, qui puisse r�pondre � la demande des acteurs �conomiques, notamment �trangers, de bureaux adapt�s � la fonction tertiaire actuelle.
La politique pr�conis�e par les auteurs de la question conduirait les entreprises install�es dans des immeubles anciens � Paris, soit � se maintenir dans les lieux et donc � emp�cher toute transformation de ces locaux pourtant devenus inadapt�s en habitation, soit � transf�rer leurs activit�s dans des bureaux modernes situ�s en dehors de Paris, voire en dehors du territoire national.
L'enjeu que constitue l'op�ration "Paris-Seine-Rive gauche" pour le r��quilibrage vers l'Est, pour le dynamisme �conomique de Paris dans le contexte de concurrence internationale, pour ses retomb�es en mati�re d'emploi, pour faire diminuer le taux de ch�mage parisien, justifie la r�alisation dans ce secteur sp�cifique d'un p�le tertiaire �quip� des technologies les plus modernes et adapt� aux besoins nouveaux des entreprises.
Enfin, il faut souligner que la majorit� des bureaux pr�vus dans la Z.A.C. "Paris-Seine-Rive gauche" seront situ�s sur la dalle de couverture des voies ferr�es, les logements devant �tre construits sur des terrains en plein sol.
Dans ces conditions, la suppression de bureaux ne g�n�rerait pas de logements suppl�mentaires.
Annexe I
Op�rations municipales de transformation de bureaux ou d'activit�s en logements :
- 50, rue de Turbigo (3e) : 3.622 m�tres carr�s ;
- 5, rue Mayran (9e) : 5.282 m�tres carr�s ;
- 53, rue du Ch�teau-d'Eau (10e) : 1.523 m�tres carr�s ;
- 7-11, place de Stalingrad (10e) : 7.913 m�tres carr�s ;
- 30, rue du Faubourg-Poissonni�re (10e) : 4.451 m�tres carr�s ;
- 14-18, rue Pel�e (11e) : 3.500 m�tres carr�s ;
- 133, rue du Chevaleret (13e) : 1.530 m�tres carr�s ;
- 81-83, boulevard de Port-Royal (13e) : 1.915 m�tres carr�s ;
- 9, rue Antoine-Bourdelle (15e) : 3.279 m�tres carr�s ;
- 75, rue Boissi�re (16e) : 1.623 m�tres carr�s ;
- 22, rue Boileau (16e) : 5.054 m�tres carr�s ;
- 6-8, rue de Torcy (18e) : 2.414 m�tres carr�s ;
- 62-64, rue d'Aubervilliers (19e) : 7.508 m�tres carr�s ;
- 23-25, rue du Maroc (19e) : 9.885 m�tres carr�s ;
- 27-31, rue du Retrait-28, rue Boyer (20e) : 11.886 m�tres carr�s.
Annexe II
Op�rations priv�es significatives de transformation de bureaux ou d'activit�s en logements :
- 11, rue Marie-Stuart (2e) : 749 m�tres carr�s ;
-1, rue du Foin (3e) : 1.275 m�tres carr�s ;
- 30, rue de Cond� (6e) : 830 m�tres carr�s ;
- 85, rue Vaneau (7e) : 1.806 m�tres carr�s ;
- 103, rue du Faubourg-Saint-Honor� (8e) : 912 m�tres carr�s ;
- 24, rue de l'Arcade (8e) : 910 m�tres carr�s ;
- 6, cit� Berg�re (9e) : 944 m�tres carr�s ;
- 11 bis � 13, rue Drouot (9e) : 634 m�tres carr�s ;
- 24, rue des Petites-Ecuries (10e) : 229 m�tres carr�s ;
- 65, rue de la Roquette (11e) : 1.210 m�tres carr�s ;
- 42, rue des Saules (18e) : 702 m�tres carr�s ;
- 35-35 bis, rue David-d'Angers (19e) : 770 m�tres carr�s."