Acquisition (notamment de l'O.P.A.C. de Paris) et lib�ration des immeubles n�cessaires � la r�alisation de l'op�ration. - Acquisition des lots de copropri�t� appartenant � l'O.P.A.C. de Paris dans l'immeuble situ� 24, rue Cav� (18e) en vue de sa r�habilitation. - Suppression de la d�l�gation du droit de pr�emption dont l'O.P.A.C. de Paris est titulaire sur les immeubles sis 2, rue Richomme - 27, rue des Gardes, 4 et 10, rue Richomme, 23 � 31 et 56 � 60, rue Myrha, 11 � 13 et 19, 23, rue L�on et 24 � 30, rue Polonceau - 15, 17, rue des Gardes (18e). - Instauration du droit de pr�emption urbain renforc� sur les immeubles sis 32, rue des Gardes, 19, 21 et 40, rue Myrha, 7, 16, 18, 24, 26, rue de Laghouat (18e). - Suppression du droit de pr�emption urbain renforc� (et de la d�l�gation � l'O.P.A.C. de Paris) sur les immeubles sis 9, rue L�on, 22, 24, 26, rue Cav�, 24 � 30, rue Polonceau - 15, 17, rue des Gardes (18e). - Instauration du sursis � statuer. - Autorisation de d�poser les demandes de permis de construire et de d�molir n�cessaires � la r�alisation de l'op�ration.

M. G�rard LEBAN, adjoint pr�sident. - Nous passons au projet de d�lib�ration DAUC 156, portant sur l'am�nagement du secteur du Ch�teau-Rouge.
La parole est � M. CARESCHE.
M. Christophe CARESCHE. - Monsieur le Maire, je ne sais pas comment Mme COUDERC va prendre mes propos qui seront plut�t aimables � son endroit et je ne voudrais pas qu'elle me mette en contradiction avec mon coll�gue et ami Jean-Marie LE GUEN.
Je ne sais pas comment s'est d�roul�e la Z.A.C. " Ch�teau-des-Rentiers " mais ce que je sais, c'est que l'�laboration de l'op�ration " Ch�teau-Rouge " dont vous avez soulign� tout � l'heure l'importance, est plut�t positive.
Elle a �t� accompagn�e, je crois, une forme de concertation satisfaisante, � la fois avec les �lus du 18e arrondissement et les associations locales.
Je tenais �videmment � le dire ici. Chaque op�ration a sa sp�cificit� et ses caract�ristiques et, le fait d'ailleurs que des �lus locaux, comme dans le 18e arrondissement, s'en pr�occupent de pr�s, n'est peut-�tre pas non plus totalement �tranger � leur bonne marche.
Je voudrais simplement �voquer deux questions, deux r�serves qui ont �t� soulev�es par le Conseil du 18e arrondissement et qui concernent la proportion de logements qui doit �tre r�alis�e dans cette op�ration.
Vous nous proposez de r�duire de 50 % � 30 % la proportion habituellement appliqu�e de construction de grands logements, 4 pi�ces et plus, afin, dites-vous, de faciliter le relogement de la population r�sidente.
Or, il semblerait que cette disposition ne soit pas enti�rement satisfaisante et que la r�gle de construction de 50 % de grands logements devrait �tre respect�e. Elle permettrait effectivement d'accueillir les populations locales dans de meilleures conditions.
La deuxi�me r�serve concerne la proportion de P.L.I. par rapport aux PLA. L� encore, vous nous proposez une proportion de P.L.I. qui semble un peu sur�valu�e et par rapport notamment aux besoins du quartier, qui sont, vous le savez, dans un quartier tr�s populaire, essentiellement li�e � la construction de P.L.A.
Nous souhaitons, le Conseil du 18e arrondissement souhaite, qu'une priorit� soit donn�e � la construction de logements de type P.L.A. et non pas de type P.L.I.
Vous savez d'ailleurs que nous avons beaucoup de difficult�s lorsqu'il faut attribuer ces P.L.I. dans ces quartiers car nous avons beaucoup de mal � trouver preneurs.
Sous ces deux r�serves, j'esp�re que vous m'apporterez une r�ponse positive. Nous voterons bien �videmment ce projet de d�lib�ration qui, encore une fois, je crois, notamment � travers une concertation r�ussie, a permis de r�pondre aux besoins du quartier.
(Applaudissements sur les bancs des groupes socialiste et du Mouvement des citoyens).

M. G�rard LEBAN, adjoint Pr�sident. - Merci, Monsieur CARESCHE.
La parole est � Monsieur BLET.
M. Jean-Fran�ois BLET. - Monsieur le Maire, j'aimerais vous f�liciter pour cette op�ration qui, pour une fois, rejette la politique de table rase en engageant un long travail d'�tudes pr�alables permettant de d�gager un programme d'interventions fines, mod�rant les actions de d�molition/reconstruction au profit d'actions de r�habilitation publiques et priv�es, ceci en exploitant au mieux les diff�rents outils d'urbanisme � notre disposition.
Malheureusement, l'examen approfondi de cette op�ration fort complexe rec�le des failles qui nous incitent � la retenue.
L'importance des d�molitions tout d'abord. Trop de b�timents sont sacrifi�s, donnant � l'op�ration l'allure d'une mini Z.A.C. clairsem�e, une fois n'est pas coutume de r�habilitations judicieuses.
En effet, loin d'�tre d'une v�tust� irr�m�diable, certains d'entre eux semblent vou�s � la d�molition pour de tout autres crit�res, crit�res inavouables, tels que le statut de propri�t�, les revenus des propri�taires, l'�tat d'occupation, mais surtout la configuration du b�timent ou de la parcelle, crit�res encore plus douteux.
Ainsi cette op�ration est d�termin�e par la volont� syst�matique de lib�rer de grandes emprises afin de permettre la construction de vastes parkings souterrains.
Ce qui devait initialement �tre une intervention fine immeuble par immeuble succombe alors rapidement � une argumentation en faveur de la d�molition de groupes d'immeubles, condamnant de fait la r�habilitation de certains d'entre eux en d�pit m�me des bonnes dispositions de leurs propri�taires.
Cette volont� de d�gager de grandes surfaces au sol est d'autant plus choquante qu'elle est paradoxalement en contradiction avec votre propre argumentation refusant la cr�ation d'un jardin de proximit�, jardin demand� par les habitants et associations lors de la phase de concertation.
Dans le projet de d�lib�ration, vous dites en effet, je cite : " les emprises o� les immeubles qui vont �tre d�molis ne permettent pas, en raison de leur exigu�t� relative, d'envisager la cr�ation d'un espace vert. " Comprenne qui pourra !
D�molir des s�ries d'immeubles pour lib�rer de plus grandes emprises et cr�er des parkings, oui, mais pour la cr�ation d'un jardin, non ! Telle est votre logique.
Plus grave encore, au-del� des d�molitions proprement dites, est cette tendance au remembrement qui arase l'ancien parcellaire pour donner naissance � de lourds et imposants blockhaus de b�ton, l� o� le tissu urbain pr�sentait une succession d'immeubles de taille modeste, tant par la hauteur de leur fa�ade que par leur largeur.
La destruction du parcellaire ancien est une grave erreur qui se retrouve dans la plupart de vos op�rations et qui g�n�re souvent un rejet de la part des riverains, rejet que l'on met alors sur le compte de l'architecture.
Monsieur le Maire, c'est en fait une question de volum�trie, de modestie et de rythme. Tout le charme du tissu faubourien tant appr�ci� des Parisiens tient en ces trois mots.
Rien ne vous emp�che d'ailleurs de construire trois immeubles cons�cutifs de taille modeste sur un parking souterrain commun, plut�t qu'un seul et imposant b�timent sur toute la largeur de l'emprise.
Mais ce qui nous para�t entacher profond�ment la l�gitimit� de ce projet de d�lib�ration, c'est la nature m�me du verdict lapidaire qui nous est d�livr� par les �tudes techniques de la S.E.M.A.V.I.P.
Tous les immeubles sont d�cr�t�s : premi�rement globalement en mauvais �tat, sans plus de commentaire ; deuxi�mement parfaitement r�habilitables conform�ment � l'analyse du Pacte et pour un prix mod�r� entre 7 et 8.000 F le m�tre carr� le plus souvent, alors que vous nous proposez r�guli�rement des r�habilitations transformations de bureaux en logements au co�t de 14.000 F le m�tre carr�.
Troisi�mement, mais devant n�anmoins (et contradictoirement) �tre d�truits pour d�gager avec leurs voisins de vastes emprises. Technique classique bien connue des promoteurs, celle du mitage qui fait tomber, tels des dominos, toute une s�rie d'immeubles globalement en mauvais �tat.
Ce verdict �tonnamment approximatif repose sur une analyse men�e immeuble par immeuble par la S.E.M.A.V.I.P.
Qu'en est-il en r�alit� ?
Prenons l'exemple du 58, rue Myrha :
La fa�ade ext�rieure n'est pas en mauvais �tat, elle n�cessite seulement un ravalement. La fa�ade arri�re sur cour a �t� enti�rement refaite et raval�e. Les descentes dites " d�fectueuses " ont �t� r�par�es.
La cage d'escalier serait d�fectueuse. Or, il n'y a pas de cage d'escalier, l'escalier est � l'ext�rieur c�t� cour, l'emmarchement est en b�ton et d'une hauteur d'un �tage pour un b�timent R + 1.
Les appartements ne sont pas dot�s du confort minimum, ni cuisine, ni salle d'eau et les W.C. sont sur le palier : c'est faux. Trois appartements sur les quatre qui constituent cet immeuble sont dot�s de cuisine, salle d'eau et W.C. Un seul de 25 m�tres carr�s sur les 160 m�tres carr�s habitables comporte des W.C. sur le palier.
Cet immeuble a donc �t� mis aux normes d'habitabilit�. Chauffage, ventilation, r�fection de l'�lectricit� ne sont plus � faire.
R�fection des garde-corps, remplacement des menuiseries, reprise des murs, sols, plafonds, bo�te aux lettres, �lectricit� des parties communes, mise en conformit� des locaux et branchements techniques : tout cela a �t� refait, y compris la r�fection des canalisations jusqu'aux �gouts qui a supprim� toute humidit� dans cet immeuble.
La toiture a �t� isol�e et ne pr�sente pas de fuites.
Quant au d�senfumage de la cage d'escalier exig� par la S.E.M.A.V.I.P., c'est une mascarade : la cage d'escalier est � ciel ouvert !
Concernant la structure (murs porteurs), quatre tirants de 12 m�tres en acier ont �t� pos�s.
La courette int�rieure comprend un jardin suspendu et l'immeuble compte un appartement de 85 m�tres carr�s en duplex.
Conclusion de l'�tude technique de la S.E.M.A.V.I.P. : le mauvais �tat g�n�ral de l'immeuble et son d�faut d'entretien imposent sa d�molition !
De qui se moque-t-on ?
Ce rapport technique est un faux grossier. Soucieux de parfaire la r�habilitation de cet immeuble, les copropri�taires et leur syndic sont bloqu�s depuis des ann�es par le statut juridique impos� par la D.P.U.R. Ils ne veulent pas �tre d�truits, ils veulent vivre dans leur immeuble qui est parfaitement sain.
Cet exemple entache gravement toute l'op�ration, car les m�mes formulations lapidaires sont syst�matiquement r�p�t�es pour chacun des immeubles.
Faut-il citer cet immeuble de la rue Myrha � la cour d�licieusement fleurie, cet autre de la rue Richomme fra�chement raval� mais pourtant mur�.
Technique arbitraire de la d�cimation . Leur crime : une volum�trie basse qui est situ�e au milieu d'une s�rie accessoirement en bon �tat.
Monsieur le Maire, revoyez votre jugement car il est manifestement entach� de partialit�, en tout cas pour le moins en ce qui concerne le 58 rue Myrha.
M. G�rard LEBAN, adjoint, pr�sident. - Merci.
La parole est � M. REINA.
M. Vincent REINA. - Merci, Monsieur le Maire.
C'est avec beaucoup d'attention que je viens d'entendre des interventions que je qualifierai de fid�les et vari�es, fid�les car les diff�rents propos tenus par les membres du Conseil refl�tent totalement la situation v�cue sur le terrain, vari�e comme les r�flexions que j'ai pu entendre tout au long de la concertation men�e depuis trois mois.
Ce dossier a en effet fait l'objet de r�unions de concertation, d'expositions qui ont �t� organis�es, et une antenne a �t� ouverte sur le site.
A la demande d'Anne-Marie COUDERC, j'ai tenu plusieurs r�unions avec la collaboration active des associations et, avec bien s�r les �lus du 18e arrondissement et les services de la Ville.
Nous avons travaill� � pr�ciser les interventions n�cessaires � r�aliser sur le b�ti, le sch�ma directeur d'am�nagement des espaces publics, et enfin le projet de dynamisation du tissu �conomique.
C'est donc tous ensemble que nous avons d�fini le projet qui nous est aujourd'hui propos� et qui int�gre, je crois, les plus grandes aspirations des habitants.
Ce projet a �videmment d� tenir compte du contexte financier de la Ville, mais �galement et c'est sur ce point que je tiens � intervenir, de positions souvent contraires.
J'ai lu les voeux formul�s par le Conseil d'arrondissement du 18e. Je voudrais vous faire un commentaire sur la demande d'une modification du ratio des grands logements.
Certains participants � nos r�unions ont rappel� le nombre de jeunes m�nages et la pr�sence importante de jeunes sur le quartier. Dans ce sens, ils consid�rent que le ratio de 50 % de grands logements qui forme actuellement la r�gle � Paris doit �tre r�duit. Cet argument est confirm� par l'une des caract�ristiques du parc de logements existant qui est constitu� de petits appartements. Selon les donn�es de l'�tude sociale qui fut men�e par le cabinet Alpha, dans le cadre de cette concertation, ils sont au nombre de 79 %, pour une moyenne parisienne de 57 %.
D'autres participants ont demand� de conserver une part importante de grands logements en rappelant que les grandes familles sont nombreuses dans ce secteur de Paris. Cependant, le recensement de 1990 nous indique que 23 % des m�nages sont constitu�s de trois ou quatre personnes et seulement 9 % des m�nages de cinq personnes et plus. Les chiffres indiquent �galement que les jeunes de moins de 25 ans repr�sentent 77 % de la population.
Face � ces demandes contradictoires, quelle attitude devons-nous tenir ?
Il nous faut tenir compte � la fois de la structure de la population et des attentes des associations. Nous devons donc trouver l'�quilibre qui nous permettra d'aboutir � un quotidien agr�able pour les riverains.
C'est pourquoi il nous a sembl� adapt� de proposer l'augmentation de la part des petits et moyens logements et de l'amener � 70 % du total du logement � construire.
De la m�me mani�re, certains d'entre vous souhaitent aussi voir le nombre de P.L.A. augmenter ; d'autres en faveur d'une mixit� sociale accrue, consid�rent qu'un quart de P.L.I. sur ce secteur n'est pas assez cons�quent.
Je vous rappelle que le secteur de la Goutte-d'Or contigu � celui qui nous int�resse aujourd'hui, sera construit � 100 % en P.L.A. et que nous proposons 75 % de ce type de logement sur le secteur Ch�teau-Rouge. La construction de 25 % de logements, financement P.L.I. apportera une diversit� n�cessaire � ces quartiers, et enfin sachez que ces logements P.L.I. seront construits dans les derni�res phases de r�alisation de l'op�ration.
Alors, �videmment, personne ne peut dire aujourd'hui que cette proposition est parfaite, mais nous avons, je pense, �cout� et pris en compte les attentes de chacun pour satisfaire au plus pr�s les besoins r�els.
C'est pourquoi je vous demande de ne pas aller contre un consensus qui fut largement d�battu. Votre accord permettra de lancer la r�alisation de l'op�ration sur laquelle nous �changeons depuis 1993.
Il est donc devenu primordial de montrer aux habitants qu'ils ont �t� entendus, mais aussi, et je le crois indispensable, d'�viter que le parc actuel continue � se d�t�riorer en avan�ant dans cette d�marche.
Merci, Monsieur le Pr�sident.
M. G�rard LEBAN, adjoint, pr�sident. - Merci. La parole est � Mme COUDERC pour r�pondre aux intervenants.
Mme Anne-Marie COUDERC, adjoint, au nom de la 6e Commission. - Merci, Monsieur le Maire.
Je veux r�pondre aux propos de M. CARESCHE et de M. BLET ainsi qu'aux deux voeux du 18e arrondissement qui a par ailleurs vot� ce projet � l'unanimit�.
Je crois que les indications fournies � l'instant par M. REINA sont tout � fait pr�cises.
M. REINA a rappel� � juste titre que dans cette op�ration, la priorit� �tait bien au P.L.A., m�me s'il nous para�t indispensable d'apporter de la mixit� dans l'organisation des quartiers. Nous savons tous les difficult�s de programmes trop uniformes, et notre objectif traduit la confiance que nous avons dans, ce qu'on pourrait qualifier, la renaissance de ce quartier.
Je remercie �galement M. REINA d'avoir pr�cis� pourquoi nous avions retenu ce ratio de 30 %, et je crois qu'il faut aujourd'hui s'y tenir car il correspond aux caract�ristiques du quartier. Cela dit, je voudrais souligner que j'ai pris des engagements pr�cis sur les relogements au cours des deux r�unions publiques que j'ai pr�sid�es fin 1996 ; ils figurent pages 19 et 37 du projet de d�lib�ration. Il est indiqu� que les relogements concerneront tous les occupants de bonne foi, y compris ceux des h�tels meubl�s, depuis le 20 juin 1996, date de la premi�re r�union publique que j'ai tenue.
J'ajouterai que nous sommes saisis d'un projet de d�lib�ration qui porte notamment sur l'engagement d'une proc�dure pr�alable � la d�claration d'utilit� publique, qui comprendra une enqu�te au cours de laquelle l'ensemble des habitants pourront s'exprimer, compl�tant ainsi le travail fait jusqu'� pr�sent. Nous verrons alors quel est leur sentiment et s'il faut ajuster notre dispositif dans la mesure des moyens financiers de la Ville.
Je dirai � M. BLET que toutes les d�molitions ont �t� vues en concertation. Certains m�me demandent qu'on en d�molisse plus et c'est ce que vous entendrez peut-�tre tout � l'heure dans le cadre du d�bat sur la r�sorption de l'habitat insalubre.
J'aimerais dire � M. BLET que je ne peux pas le laisser dire que le rapport diffus� aux associations par la S.E.M.A.V.I.P. est un faux grossier. C'est un document de travail technique sur l'�tat des immeubles. Il a fait certes l'objet de critiques, il a �t� adapt�, mais c'est un document de travail tout � fait s�rieux.
Il faut tout de m�me rappeler, et j'en terminerai l�, que cet am�nagement est d'ores et d�j� tr�s important, tr�s lourd, pour la Ville. Il porte sur une quarantaine d'immeubles et il implique la d�molition de 500 petits logements, puis le relogement de pr�s de 300 foyers. Son co�t total peut �tre estim� � 276 millions de francs pour les seules actions sur le b�ti.
Je ne voudrais pas mettre M. CARESCHE en porte-�-faux avec son coll�gue, M. LE GUEN, mais c'est une charge pour la Ville que pourraient regretter certains.
Je remercie enfin les intervenants, M. CARESCHE et M. BLET, de leurs commentaires sur cette op�ration, car il est vrai que le travail men� sur ce secteur de Paris a �t� tr�s approfondi et que le dialogue qui s'est engag� a �t�, de mon point de vue, tout � fait exemplaire. Il a �t� tr�s riche entre les habitants, les associations et les �lus.
C'est la raison pour laquelle, Monsieur le Maire, je vous propose de confirmer et de faire voter les termes du projet de d�lib�ration tel qu'il vous est soumis.
M. G�rard LEBAN, adjoint, pr�sident. - Je mets aux voix, � main lev�e, le projet de d�lib�ration DAUC 156.
Qui est pour ?
Abstentions ?
Contre ?
Le projet de d�lib�ration est adopt� � la majorit�, Mmes SCHNEITER, SILHOUETTE, BILLARD, SCHERER et M. BLET ayant vot� contre, MM. DUMAIT, MESMIN, REVEAU et Mme TAFFIN s'�tant abstenus. (1997, DAUC 156).