M. Yves CONTASSOT, adjoint, président. - Nous passons à l'examen du projet de délibération DU - DF 56 sur lequel un amendement n° 4 a été déposé par le groupe ?Les Verts?. Il s?agit du déclassement des lots de volume occupés par les locaux commerciaux exploités par la société ?Carrefour? au 8, avenue du Général-Sarrail.

La parole est à M. BLET.

M. Jean-François BLET. - Monsieur le Maire, c'est le retour des soldes. Profitez des étrennes de la Maire de Paris.

En ce début d'année 2007, nous est proposé la vente d'un terrain et la servitude d'utilisation d'un parking, porte d'Auteuil, au bénéfice du groupe de grande distribution ?Carrefour? qui y exploite déjà un hypermarché.

Prix de vente pour le terrain de l'hypermarché et de la station service : 46 millions d'euros, et pour la servitude d'utilisation du parking : 4,6 millions d'euros, soit au total 50,6 millions d'euros.

Deux questions se posent :

Première question : Faut-il vendre le patrimoine municipal ?

Depuis le début de la mandature, la Mairie de Paris a en effet entrepris la vente d'un patrimoine jugé inutile. Affirmer que ce patrimoine est inutile pour la Ville est faux. Quel qu'il soit, il rapporte en effet une somme à la Ville s?il est loué. Les contrats de location peuvent être renégociés et cela peut constituer d'excellentes opérations pour la Ville. Ce patrimoine n'est considéré comme inutile que parce que la Ville n'en fait pas usage directement. La Mairie de Paris vend en fait ses bijoux de famille pour réaliser des profits à court terme. Promesse ayant été faite de ne pas augmenter les impôts durant la mandature, votre adjoint aux Finances cherche des liquidités. D?où la multiplication des ventes du patrimoine municipal. En 2006, elles ont ainsi rapporté 125 millions d'euros. En 2007, elles devraient rapporter selon les prévisions du budget primitif, 129 millions d'euros. Les principaux bénéficiaires en sont les promoteurs, en particulier les promoteurs commerciaux. Beaugrenelle a ainsi été bradé à ?Apsys? en 2006 pour 18,3 millions d'euros. Au tour aujourd?hui de ?Carrefour?.

La deuxième question est donc : qui de ?Carrefour? ou de la Ville fait une bonne opération ?

Pour le savoir, il convient de comparer le prix de la cession avec le chiffre d'affaires de l'hypermarché. Dans la promotion commerciale, il est considéré qu'un loyer supportable ne doit pas dépasser 12 % du chiffre d'affaires annuel du commerce considéré.

Pour y voir clair, nous aurions besoin de connaître le chiffre d'affaires du ?Carrefour? de la porte d'Auteuil. Or, ce renseignement essentiel n'est nullement mentionné dans le projet de délibération. Il a donc fallu que nous partions à la pêche aux renseignements. Qu?avons-nous trouvé ? Que l'hypermarché ?Carrefour-Auteuil? est une affaire qui marche très bien. Selon les considérants de l'avis du Conseil de la concurrence n° 98-1-06 du 5 mai 1998, l'hypermarché de la porte d'Auteuil est, je cite, ?en concurrence avec les commerces de proximité de cet arrondissement. Cet hypermarché facile d'accès et situé en zone peu dense en commerce étant particulièrement attractif?. Le chiffre d'affaires annuel était estimé toujours en 1998, à 800 millions de francs, soit 121,7 millions d'euros de l'époque. Pour avoir le chiffre d'affaires 2006, nous avons appliqué un taux d'actualisation qui tient compte d'une inflation à 2 % annuelle, et d'une progression du chiffre d'affaires de 2%, soit une croissance annuelle de 4 %. Le chiffre d'affaires pour 2006 est ainsi estimé, après réactualisation, à 166,5 millions d'euros.

Un loyer annuel représentant 12 % du chiffre d'affaires annuel, correspond à 20 millions d'euros. C?est 11,4 fois plus que les 1,75 million d'euros perçus annuellement par la Ville. La redevance annuelle était déjà ainsi un véritable cadeau, ne représentant que 1% du chiffre d'affaires annuel.

Au lieu de vendre, la Ville aurait donc dû renégocier son loyer en fonction du chiffre d'affaires. Les 50,6 millions de la cession pourraient alors être récupérés en 2 ans et demi.

Au lieu de cela, la Ville a préféré calculer son prix de vente sur le loyer actuel qui est largement au dessous du prix normal du marché.

En considérant un loyer équivalent à 12 % du chiffre d'affaires, le prix de cession proposé aurait dû être infiniment supérieur.

La méthode de calcul dans l'immobilier consiste en effet à appliquer au loyer annuel un taux de capitalisation. Ce taux de capitalisation est compris entre 5 et 8 %.

Appliqué au loyer annuel, donc aux 20 millions de loyer potentiel c'est un prix de cession compris entre 250 millions et 396 millions qui aurait dû être réclamé à ?Carrefour?.

Au lieu de cela, le calcul réalisé par les ?experts? qui ne sont en fait que des commercialisateurs, ne prend en compte que le loyer versé à la Ville de Paris, qui s?élève à 1,75 million d'euros, suivant un taux de capitalisation de 3,3 %.

Le nouveau loyer théorique, appliqué par ?Carrefour? dans ses centres commerciaux aux petits commerçants locataires de ses galeries marchandes est de 12 % de leur chiffre d'affaires annuel.

En conséquence, 12 % des 165 millions de chiffre d'affaires annuel du ?Carrefour? de la porte d'Auteuil représentent bien un loyer théorique appliqué par ?Carrefour? de 20 millions d'euros par an.

En appliquant un taux de rentabilité de 8 % sur ce loyer annuel, le prix de vente ressort à 250 millions d'euros, et si l'on applique un taux de 5 %, qui préside actuellement aux investissements réalisés par des fonds étrangers en France, le prix de vente ressort à 400 millions d'euros.

Si 12 % vous paraît trop élevé, compte tenu des marges de la Grande Distribution, le même calcul avec un taux d'effort annuel pour payer un loyer ne représentant que 4 % du chiffre d'affaires annuel de 165 millions d'euros donne un loyer raisonnable de 6,6 millions d'euros. Avec un taux de capitalisation de 8 %, nous sommes à un prix de 82,5 millions d'euros et à 5 % nous sommes même à 132 millions de prix de cession.

Ce qui est très éloigné des 50,6 millions du prix cadeau fait à ?Carrefour?.

En résumé, si l'on maintient l'erreur qui consiste à vendre à un locataire au prix que vous vendriez à un investisseur extérieur, cela revient à donner à ?Carrefour? un bien immobilier qui rapporte du 13 % par an !

A Paris, c'est le jack pot !

?Carrefour?, groupe déjà opulent, réalise ainsi une affaire extrêmement rentable en achetant un terrain 5 à 8 fois moins cher que les prix du marché.

Qu?en pensent les Parisiens à qui l'on fait croire que les cessions des bijoux de famille sont des exemples de bonne gestion ?

Cerise sur le gâteau : la servitude perpétuelle d'usage des niveaux 2 et 3 du parking soit la bagatelle de 745 places. ?Carrefour? est ainsi certain de pouvoir disposer de places de parking suffisantes pour sa clientèle, sans avoir à en assumer l'entretien. Comme à Beaugrenelle où l'on a vendu les tours mais gardé la dalle, les sources de profits sont privatisées mais les charges restent dans le giron municipal. ?Carrefour? ne sera tenu de participer qu'en cas de travaux d'investissement et non pour les travaux d'entretien. C?est parfaitement aberrant.

Monsieur le Maire, ces affaires ne sont guère glorieuses.

L?intérêt public n'est pas l'intérêt du court terme, et il serait urgent de s?entourer pour de telles opérations, extrêmement spécialisées, éloignées des compétences usuelles de la Ville, de vrais professionnels rompus à ces montages complexes.

En conséquence, nous vous demandons le retrait du projet de délibération afin que les chiffres avancés puissent être révisés conformément à la réalité et à la légalité.

M. Yves CONTASSOT, adjoint, président. - Monsieur NAJDOVSKI, vous avez la parole.

M. Christophe NAJDOVSKI. - Ce projet de délibération a pour objet la cession au groupe de grande distribution ?Carrefour? de locaux commerciaux appartenant à la Ville de Paris, situés 8, avenue du Général-Sarrail dans le 16e arrondissement. Ces locaux commerciaux ont une surface de 15.720 mètres carrés et comportent notamment un magasin et une sta-tion-service à l'enseigne ?Carrefour?.

La Ville de Paris et ?Carrefour? se sont mis d'accord pour fixer le prix de la cession à 46 millions d'euros. Le groupe ?Carrefour? est également disposé à verser 4,6 millions d'euros afin d'acquérir une servitude perpétuelle d'usage du parking situé sous le centre commercial et géré par la S.A.E.M.E.S.

Le prix global de la transaction a été fixé à 50,6 millions d'euros.

Dans le cadre de la convention d'occupation actuelle du centre commercial, la Ville reçoit 1.755.460 euros de Carrefour annuellement.

Par ailleurs, Carrefour verse une redevance annuelle de 1.269.500 euros à la S.A.E.M.E.S., redevance dont la Ville récupère environ 20 % du montant, soit 253.900 euros.

La location du local commercial et du parking à Carrefour rapporte ainsi annuellement 2.009.360 euros à la Ville de Paris.

Sur la base des conventions actuelles, la Ville de Paris aurait récupéré les 50,6 millions d'euros rapportés par la cession et le renoncement à la servitude de stationnement proposé au bout de 25 ans. En renégociant les conventions, lorsque celles-ci auraient atteint leur terme, la Ville de Paris aurait pu augmenter sensiblement le coût des redevances. En 20 ans, voire moins, les nouvelles redevances auraient pu rapporter l'équivalent du produit perçu aujourd?hui.

Le choix de la cession est ainsi le choix du profit à court terme.

Ce choix pourrait être concevable s?il s?agissait d'affecter les sommes perçues à des mesures d'urgence, telles que le développement de l'hébergement pour les sans domicile fixe.

Le contrat de mandature prévoyait d'augmenter les places pour les sans domicile fixe de 500 par an. Or, ce qui devait être réalisé chaque année l'a été en six ans. Il reste deux ans pour rattraper le retard.

En conséquence, Jean-François BLET, François FLORES et les élus Verts proposent l'amendement suivant au projet de délibération n° 3 : l'ajout d'un article :

?Article 10 : les 50,60 millions d'euros produits par cette cession seront affectés à une ligne spécifique du compte foncier destiné à financer des programmes d'hébergement durable adapté pour les sans domicile, permettant ainsi de rattraper le retard pris depuis le début de la mandature.?

Je vous remercie.

M. Yves CONTASSOT, adjoint, président. - Merci.

M. SAUTTER a la parole pour répondre.

M. Christian SAUTTER, adjoint, au nom de la 1ère Commission. - Merci, Monsieur le Maire.

Christophe NAJDOVSKI a exposé très clairement le fond du débat qui est la vente, par la Ville de Paris, d'un bien qui lui est inutile parce qu'il n'y a aucune raison que les Parisiens soient propriétaires d'un magasin et d'une station-service.

M. NAJDOVSKI, au nom du groupe ?Les Verts? pose deux questions. La première question porte sur l'évaluation et la deuxième question sur l'affectation. En ce qui concerne l'évalua-tion, je rappelle d'abord que nous sommes liés par une convention qui expire en 2014. Si nous ne faisions rien, nous continuerions à percevoir une redevance de 1,56 million d'euros pour l'occupation du domaine public par ce centre commercial. La question posée est : cette valeur est-elle sous-estimée ? La réponse est oui. D?après une étude dont nous disposons, la vraie valeur, le vrai loyer du terrain serait de l'ordre de 2,3 millions d'euros. Ces évaluations ne sont pas d'une précision extrême, mais on est sensiblement au-dessus de la redevance payée. Nos prédécesseurs avaient probablement mal négocié, mais nous sommes dans des ordres de grandeur comparables.

En ce qui concerne l'évaluation, celle qui avait été faite était de l'ordre de 40 ou 42 millions d'euros. Grâce à la négociation qui a été menée par les services de la Direction des Finances que je cite au passage pour les féliciter, nous sommes arrivés à ce chiffre de 50,6 millions d'euros dont M. NAJDOVSKI a parlé. Sur le premier point, je pense que nous n'avons pas sacrifié le long terme au court terme. Je pense que nous avons récupéré, sur la vente d'un bien inutile, une somme financière qui est importante et qui est plus importante que celle qui résultait d'estimations faites par des professionnels.

Sur l'affectation, c'est la deuxième question, M. NAJDOVSKI a eu tout à fait raison de dire que nous devions faire un gros effort pour l'hébergement d'urgence des personnes sans domicile fixe. Gisèle STIEVENARD, à côté de moi, évidemment, qui mène cette bataille tous les jours est tout à fait d'accord sur ce principe. Je rappelle que dans le budget primitif de 2007, que la majorité a voté au mois de décembre, nous avons prévu des financements importants en la matière. En regard de ces financements, nous avons mis des recettes, 125 ou 126 millions d'euros de recettes venant de la vente de biens inutiles, y compris parce que cette affaire n'a pas été découverte le 1er janvier, y compris la vente à Carrefour de ce centre commercial et de cette station-service.

Je comprends donc parfaitement l'intention très louable du groupe des ?Verts? de renforcer l'effort financier pour développer l'hébergement d'urgence. Le Maire s?est exprimé à plusieurs reprises à cet effet, mais on ne peut pas compter le même argent deux fois, c'est-à-dire que les 50 et quelques millions d'euros font partie des 125 millions d'euros qui sont inscrits en recette du budget 2007. On ne peut pas les mobiliser une deuxième fois pour des dépenses supplémentaires.

Je pense que nous aurons l'occasion de revenir sur ce débat, dans la discussion du budget supplémentaire que nous examinerons en juillet 2007. Certains groupes de la majorité ont su, avec talent, faire en sorte que l'on mobilise de plus en plus d'argent pour cette cause parfaitement importante.

Bref, je ne peux que demander le rejet de l'amendement parce qu'en fait cet argent est déjà consacré à la politique du logement social, à la politique de lutte contre l'habitat insalubre ou à la politique de l'hébergement d'urgence. Cet argent est déjà affecté à cela. On ne peut pas l'affecter une deuxième fois.

M. Yves CONTASSOT, adjoint, président. - Merci.

Je mets aux voix, à main levée, l'amendement n° 4.

Qui est pour ?

Qui est contre ?

Qui s?abstient ?

L?amendement n° 4 est rejeté.

Je mets aux voix, à main levée, le projet de délibération DU - DF 56.

Qui est pour ?

Qui est contre ?

Qui s?abstient ?

Le projet de délibération est adopté. (2007, DU - DF 56).